– kiedy wnioskować o kredyt?
– jak wyliczyć koszt budowy domu?
– jak uzyskać kredyt hipoteczny?
– jak rozliczyć się z bankiem?
W tym artykule odpowiem na Twoje pytania. A jeśli pojawią się kolejne zagadnienia do wyjaśnienia zapraszam do kontaktu J
Kiedy rozpocząć proces wnioskowania o kredyt hipoteczny? Polecam jeszcze przed rozpoczęciem uzyskania pozwolenia na budowę, a nawet przed wyborem projektu – skonsultować się ze specjalistą kredytowym odnośnie zdolności kredytowej, przewidywanych kosztów kredytów i przede wszystkim rodzaju domu, kosztorysu – czy to co sobie zaprojektowałaś/eś w głowie będzie akceptowalne przez bank.
Przy wyborze projektu warto ocenić realne koszty budowy i sprawdzić czy bank takie zaakceptuje. Zazwyczaj kosztorysy są zatwierdzane w bankach, ale czasami spotykam się z zaniżonymi lub zawyżonymi kosztorysami. Co to oznacza?
Jeśli, np. pracujesz w firmie budowlanej i dodatkowo ktoś z Twojej rodziny buduje domy, zajmuje się remontami to zapewne wycenisz budowę na niższą kwotę niż osoba, która wszystkich zatrudnia i materiały budowlane kupuje po standardowych cenach. W takiej sytuacji dla Ciebie realny koszt budowy domu jest niższy niż średnio na rynku i jeśli wpiszesz kosztorysach swoje niższe ceny, jest ryzyko niedoszacowania kosztów. W kosztorysie bankowym przedstawiamy koszty, które są do poniesienia realnie, wyceniając po cenach rynkowych: materiały budowlane, swoją pracę i rodziny.
Obecnie koszty budowy są dość wysokie ze względu na ceny materiałów budowlanych, ale też wysokie płace fachowców. Kosztorys przy budowie domu 140 m2 powierzchni użytkowej zazwyczaj jest na kwotę min. 400 000 zł, czyli 2 857 zł/m2. I na tym poziomie kwoty są jak najbardziej akceptowalne przez banki. Oczywiście kosztorysy na 600 000 zł i wyższe przy 140 m2 domu też są realne, wszystko zależy jakie prace obejmuje kosztorys, jaki będzie standard domu po wykończeniu.
Drugie ryzyko to przeszacowanie kosztorysu bankowego, czyli za wysokie koszty budowy domu. Może tak się zdarzyć, że bank zakwestionuje wysokość kosztów budowy – dlatego warto na samym początku przy wyborze projektu ocenić ceny rynkowe i standardy akceptowalne przez banki.
Domy, na które są wnioskowane kredyty na kwoty, np. 800 000 zł, 1 mln zł czy nawet wyżej są również akceptowane – ale tu ważny jest projekt i jakie prace, w jakim standardzie będą wykonywane. Oprócz kosztów oczywiście wymagana jest też wyższa zdolność kredytowa.
W swojej historii kredytowej najdroższy dom, przy którym pomagałam w uzyskaniu finansowaniu był na kwotę 2 mln zł i kredyt został przyznany. Także wszystko zależy od konkretnej sytuacji.
Banki sprawdzają stan prawny nieruchomości i oceniają Twój kosztorys budowy domu – czy jest on realny. Każdy bank ma swój druk kosztorysu. Wnioskować o kredyt możesz w momencie kiedy masz już prawomocne pozwolenie na budowę – wtedy formalnie możesz złożyć komplet dokumentów do banków.
Niektóre banki, np. ING, Millennium – stworzyły oprócz kosztorysów, kalkulatory, które biorąc pod uwagę lokalizację nieruchomości wyliczają przykładowe koszty budowy domu – można przyjąć wyliczone, a można też je skorygować.
Podsumowując – wyceniając koszt budowy domu określ ceny rynkowe w Twoim regionie – polecam kontakt z kierownikiem budowy i ekipami, które będą Twój dom budowały. Z nimi też, ustal kiedy jakie prace będą wykonywane – bo to z kolei będzie bardzo ważne, aby odpowiednio ustalić transze kredytu i potem rozliczyć się z wydanych pieniędzy z bankiem.
W jaki sposób rozliczyć się z bankiem? To częste pytanie Klientów. Są 3 możliwe sposoby:
- Faktury
- Inspekcje
- Zdjęcia
Opcja 1. Jest bardzo rzadko wykorzystywana, najczęściej są to inspekcje osoby z banku, która ocenia wykonanie prac z poprzedniej transzy i po zaakceptowaniu stanu zaawansowania budowy można uruchamiać kolejną transzę. Inspekcje są płatne, średnio 200 zł każda. Zdjęcia – tylko pojedyncze banki akceptują taką formę rozliczeń, ale jest ona bezpłatna i bardzo wygodna.
W czasie kiedy wypłacane są transze Klient nie płaci całej raty kapitałowo-odsetkowej, ponosi koszt raty odsetkowej od kwoty uruchomionej. Pełna rata kredytowa kapitałowo-odsetkowa jest należna po uruchomieniu całej kwoty kredytu.
Jak uzyskać kredyt hipoteczny – czyli jak wygląda proces kredytowy?
Po uzyskaniu prawomocnego pozwolenia na budowę, kompletujesz dokumenty finansowe oraz nieruchomościowe i spotykasz się z ekspertem kredytowym, aby uzupełnić i podpisać wnioski kredytowe do wybranych banków.
Po złożeniu wniosków kredytowych specjalista kredytowy „czuwa” nad całym procesem i informuje o dalszych krokach.
Na koniec procesu następuje uruchomienie kredytu i teoretycznie proces się kończy, ale trzeba będzie jeszcze porozliczać się z bankiem.
Bank wymaga, aby doprowadzić dom do stanu oddania do użytkowania, co oczywiście trzeba udokumentować: decyzją o pozwoleniu na użytkowanie, zawiadomieniem o nadaniu nr porządkowego i/lub zaświadczeniem z PINB (Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego).
W momencie kiedy rozliczysz się z oddania domu do użytkowania pozostanie już tylko spłata rat kredytowych. Życzę wszystkim szybkiej spłaty kredytu, bo wtedy koszt kredytu bardzo się zmniejsza.
Joanna Jastrzębska
731 131 071